La renovación del Código de Planeamiento Urbano (CPU) vigente,  supone no sólo la oportunidad de revisar de manera integral un instrumento de larga data, que ha sido modificado en numerosas ocasiones, sino que también, abre la posibilidad de discutir la planificación urbana y territorial en un nuevo escenario metropolitano.

Desde 1977, el CPU fue la expresión normativa del Plan Director de Buenos Aires de 1962.

Posteriormente, sufrió dos reformas integrales en 1989 y 2000. Con el tiempo se van implementado una serie de normativas, que hoy se encuentran incorporadas al nuevo Código Urbanístico.

El código vigente fue durante casi treinta años un gigante dormido. Una enorme cantidad de sitios donde diferentes tipologías intentaban convivir con grandes problemas de incompatibilidad, una torre rodeada de casas, un supermercado gigante en un barrio tranquilo, muchos edificios altos con poca infraestructura, los vecinos se quejan y  la ciudad debe dar respuesta.

Este nuevo Código Urbanístico lo intenta, con muchas dificultades.

Los principios que dicen regir el nuevo Código son:

• Ciudad integrada: en cuanto a la vinculación de todas sus zonas entre sí.
• Ciudad poli céntrica: en cuanto a consolidar la jerarquía de su gran Área Central y promover una red de centros secundarios, comunales y barriales con pujanza e identidad propia.
• Ciudad plural: en cuanto sea un espacio de vida para todos los sectores sociales, ofreciendo un hábitat digno para grupos de menor capacidad económica, así como un hábitat accesible para las personas con capacidades diferentes.
• Ciudad saludable: en cuanto a las condiciones de habitabilidad que garanticen la calidad ambiental y la sostenibilidad.
• Ciudad diversa: en cuanto a mantener su pluralidad de actividades y su pluralidad de formas residenciales.

La cuidad deja de estar dividida en zonas residenciales de distintas características para pasar a convertirse en Unidades de Sustentabilidad con diferentes alturas máximas, combinado con cuatro áreas de diferentes mixturas de usos, contrariamente al concepto vigente de zooning.

Las normas de uso del suelo expresan la voluntad de pasar de una zonificación según usos a un código morfológico con mixtura funcional en todo el territorio, sólo diferenciada por su gradiente o intensidad según la superficie máxima de locales.

Por otro lado, se plantea un completamiento morfológico. Esto significa completar en alturas lo que hoy ya hay consolidado, según las diferentes áreas de la ciudad.  Parece razonable, pero Buenos Aires no es como se piensa, una ciudad homogénea en sus alturas.

La anulación del FOT como herramienta de control es una deuda de 40 años, siendo la volumetría total, la resultante de las líneas que limitan la morfología del terreno. Es decir, la altura máxima sobre linea oficial de frente y los retiros posibles de la misma según la zona y la linea de frente interno. Esta ultima posee unas nuevas restricciones que  todos los terrenos cortos a 35 metros de la esquina pierden significativamente capacidad constructiva.

En resumen, lo que el Código Urbanístico debe perseguir es que Buenos Aires crezca en magnitud y población, de manera lo más igualitaria que se pueda, democráticamente y de ser posible, sustentable. Este nuevo Código no lo logra.

Nos vemos…